김준영 작가의 결국엔 오르는 집값의 비밀은 부동산 시장을 분석하고, 장기적으로 집값이 오르는 원리를 설명하는 책입니다. 저자는 객관적인 데이터로 우리나라에만 있는 전세제도의 특징과 공급의 영향력, 앞으로 부동산시장의 방향성 등을 설명합니다.
저자의 인사이트 :
- 부동산의 가치는 전세와 월세 가격으로 평가합니다. 전세는 그 주택의 사용가치이며, 전세가격의 변동에 따라 그 주택의 가치가 평가됩니다.
- 서울/수도권은 긴 상승과 긴 하락의 사이클을 지방광역시나 소도시들은 짧은 사이클을 가져갑니다. (지방은 대체로 공급의 영향이 크기 때문에 바로 영향을 받지만 서울/수도권은 수요측면에서 공급 부족/과잉을 느끼는 시간차가 존재합니다.)
- 성장하는 도시에 투자해야 합니다. 모든 부동산이 상승하는 시대는 지나갔습니다.
- 성장률이 낮은 우리나라도 선진국처럼 향후 월세상품의 비중이 높아지는 방향으로 나아갈 것입니다.(전세시장은 매매가격이 지속적으로 상승해야 의미가 있는데 매매가격 상승이 둔화된다면 월세시장으로 전환될 가능성이 큽니다.)
- 부동산 시장에서 장기적으로 영향을 주는 것은 수요와 공급입니다. 금리, 정책 등은 단기적으로 변동율을 줄 수 있지만 만 좋은 입지, 신축에 거주하고 싶은 주거수요는 변하지 않기 때문입니다.
책에 대한 나의 생각 :
부동산 관련된 책을 계속 읽어나가고 있지만 이렇게 많은 통계를 다루는 책은 처음입니다. 저자는 그런 초보자들을 위해 같은 통계라도 해석하는 방법에 따라 다른 결과가 산출된다고 알려줍니다. 결국 누군가가 설명하는 통계를 그대로 믿는 것이 아니라 스스로 분석하고 판단해야되는 실력을 키워야 한다는 것을 깨달았습니다.
저자는 사람들의 실수요가 담긴 전세의 가격때문에 기대심리가 반영되어 매매가가 상승하며, 전세가는 공급에 가장 큰 영향을 받는다고 설명합니다. 또한, 저자는 한국의 성장률이 둔화됨에 따라 매매가격의 상승률도 둔화될 것으로 예측하며 다른 선진국과 같은 방향으로 월세시장이 강화될 것이라고 예측합니다. 시세차익 부동산 투자만 고려한 관점에서 월세시장에 대한 관점은 신선하게 느껴졌습니다. 그러나 월세를 소비로 느끼는 우리나라에서 가치가 있는 주거단지는 계속해서 전세시장이 우세하지 않을까?라는 생각이 들었습니다.
결국 중요한 것은 부동산이 자산으로서 가치는 변하지 않으며 공급, 금리, 정책 등 외/내부 환경으로 가격의 변등폭은 있지만 장기적으로는 늘 제 가치를 찾아간다는 점입니다.
부동산은 원래 자신의 가치를 찾아간다.