김경민의《부동산 트렌드 2025》란?
이 책은 김경민 교수 연구팀에서 다양한 데이터를 기반으로 향후 한국 부동산 시장의 흐름을 예측해보고 이에 대해 어떻게 대응하면 좋을지 다양한 정책방안을 제시한 부동산 투자 리포트입니다. 저자는 현재 서울 아파트가 슈퍼사이클(상승흐름)에 진입했다고 주장하며 그에 대한 근거를 책에 제시하고 있습니다.
1. 빅데이터로 분석한 서울 시장 슈퍼사이클
슈퍼사이클이란, 주택가격지수의 단기이동평균선(7주)이 장기이동평균선(24주)을 일정 기간 넘었을 때를 의미합니다.
저자가 빅데이터로 분석한 결과 현재 서울 시장권의 강남권(부촌생활권)은 슈퍼사이클이 시작되었으며, 노도강권(서민 생활권)은 시차가 있지만 상승흐름이 퍼질 것이라 예측하고 있습니다.
2. 2025년 상승흐름 판단 근거
- 절대적인 공급 부족 : 빌라, 아파트 등 향후 인구수 대비 평균 공급량 매우 부족한 상황입니다. 신규 주거단지 공급이 부족해지만 기주택에 대한 수요가 몰리게 됩니다. 이는 매매가 상승을 부추기는 요인이 됩니다.
- 금리인하 : 저자는 유럽 국가 등의 기준금리 하락 등을 제시하며 기준금리는 시간이 걸릴 뿐 하락할 것을 예측하고 있습니다. 금리 인하가 시작되면 개인의 이자 부담이 줄어 주택담보대출을 통해 매매하고자 하는 주택가격의 상한선을 높이게 만듭니다. 이는 결국 매매가 상승을 부추기는 요인이 됩니다.
- 전세가격 상승 : 전세가격의 상승으로 전세수요가 매수수요로 변화하며 매수량이 증가하고 있습니다. 매매량이 늘어난다는 것은 매매가 상승을 부추기는 요인이 됩니다.
- 인플레이션 : 돈의 가치 하락은 자산의 가치를 상승시킵니다. 따라서 자산의 대표인 부동산의 가격 상승을 부추기는 요인이 됩니다.
3. 저자가 판단하는 부동산 정책 방향
저자는 전세사기와 전세자금 대출의 등장으로 전세가격이 상승함을 예시로 들며 전세제도에 대한 폐지 또한 보완(반전세)가 필요하다고 말합니다. 또한, 리츠회사를 중간에 두고 개인과 기업의 투자금을 통해 부동산 지분을 주는 NEW리츠 정책과 제산세와 종부세의 정책보완을 얘기합니다.
김경민의《부동산 트렌드 2025》에 대한 나의 생각
이 책은 향후 부동산 흐름에 대해 빅데이터를 통한 저자의 의견을 들여다볼 수 있는 책이였습니다.
저자가 말하는 부동산 시장의 시차, 수요/공급에 따른 시장 분위기 변화 등 대부분 이해와 공감이 되었습니다.
(물론 과거의 일이 완전 동일하게 반복된다는 확신은 없지만 그럴 가능성이 높다는 의미입니다.)
이 책에서 제가 고민해보고 싶은 부분은 저자가 어필한 전세제도의 폐지부분이였습니다.
저자는 전세대출이 매매가격 상승을 부추기며, 전세 계약의 허점으로 인해 전세사기가 발생하고 있다고 말합니다.
결국 전세는 안전한 제도가 아닌 위험한 제도로 말합니다.
그러나 우리나라에만 있는 전세는 월세를 통해 돈을 소비하기 싫다라는 사람들의 심리로 만들어진 시장의 도구이기에 정부가 폐지하기에는 시장의 혼란을 얘기할 것 같다는 생각이 들었습니다. 또한, 다양한 정보와 앱이 난무하는 요즘, 많은 사람들이 월세와 전세 이자를 비교하여 본인에게 더 이익이 되는 선택을 하고자 합니다. 따라서 전세제도의 폐지 또한 시장에 맡겨야 된다고 생각합니다. 결국 시장 수요자들이 원하지 않으면 제도는 자연스럽게 사라지게 된다고 생각하기 때문입니다. 다만, 저자가 말하는 전세계약의 허점과 아파트에 비해 가격이 명확하지 않는 빌라의 가격제공시스템은 정부가 보완해야 한다는 대안에 대해서는 공감하는 바입니다.
(지극히 개인적인 의견입니다.)
김경민 교수가 말하는 2025년 부동산 흐름